Es ist ein kleines Meisterstück, das dort in Oldenburg-Ohmstede steht – ein modernisiertes 70er-Jahre-Mehrfamilienhaus, bei dem Eigentümer und Mieter zugleich profitieren. Das Besondere an dem Projekt: Die eingesetzten Komponenten bewähren sich in dieser Kombination bereits in mehreren Einfamilienhäusern aus den 60ern und 70ern. Mit dem Umbau des Sechs-Parteien-Hauses ist nun der erste Skalierungsschritt zur Übertragung auf größere Gebäude gelungen.
Eigentümer Thomas Henne erinnert sich noch gut an die Kopfschmerzen, die ihm die anstehende Modernisierung seiner Immobilie bereitet hatten. Da war zum einen der anstehende Austausch der 40 Jahre alten Gasheizung, zum anderen die für den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 notwendige Dämmung der obersten Geschossdecke laut EnEV 2013. Er fasste dennoch den Entschluss, die Energieversorgung des Hauses radikal umzubauen. Das Ziel: den Strombedarf vollständig regenerativ abzudecken, nur noch ein Minimum an Erdgas für Heizung und Warmwasser zu nutzen und die Immobilie fit für die Anforderungen des künftigen Energiesystems zu machen.
Energiefarm mit zwei Hauskraftwerken
Das Herzstück der Modernisierung bildet eine Energiefarm aus zwei parallelgeschalteten Hybrid-Stromspeichern, die vom Osnabrücker Technologieunternehmen E3/DC stammen. Beide Speicher vom Typ S10H-E12 haben eine Kapazität von 15 Kilowattstunden (kWh) und erfüllen in Summe den Bedarf des Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen, Keller- und Gemeinschaftsflächen. Wird die im und am Haus erzeugte Energie tagsüber nicht direkt verbraucht, wird sie in leistungsstarken Lithium-Ionen-Akkus von Panasonic zwischengespeichert und steht damit nach Bedarf auch nachts zur Verfügung. Die Ausgangsleistung liegt aufgrund der Kaskadierung zur Energiefarm bei 6000 Watt. Reicht dies nicht aus, kann das Haus zusätzlich Energie aus dem öffentlichen Stromnetz beziehen.
Im Sommer nutzen die Hausbewohner in erster Linie Energie aus der Photovoltaik-Anlage, die samt Satteldach auf den früheren Flachbau aufgesetzt wurde. Die verwendeten Module von Aleo Solar liefern eine Leistung von 28,8 Kilowatt-Peak. Mit dem neuen Satteldach wurden nicht nur die Voraussetzungen für eine Ost-West-Anlage im Winkel von 15 Grad geschaffen, sondern auch die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke erfüllt. Die Warmwasserbereitung erfolgt im Sommer über eine hocheffiziente Brauchwasser-Wärmepumpe der Brötje-Reihe Sensotherm, die ebenfalls den Strom vom Dach nutzt.
In der kalten Jahreszeit übernehmen zwei ebenfalls kaskadiert betriebene Mikro-KWK-Anlagen mit Stirling-Motor von Remeha die Energieversorgung nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK). Die Geräte produzieren im Verhältnis 1:5 gleichzeitig Strom und Wärme. Wobei die Wärme nach Bedarf für Heizung und Warmwasserbereitung genutzt wird. Wie im Sommer auch wird der nicht sofort verbrauchte Stromanteil in den E3/DC-Hauskraftwerken zwischengespeichert und somit veredelt. Denn während Henne für die Einspeisung des überschüssigen KWK-Stroms ins Netz lediglich 5,7 Cent je kWh vergütet bekommt, kann er ihn zwischengespeichert mit einem Wert von 24 Cent je kWh an die Mieter des Hauses veräußern. Zu diesem Zweck hat der Vermieter im Zuge des Umbaus eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) angemeldet, über die er als Energieversorger den Mietern den erzeugten Strom zu für zehn Jahre festgeschriebenen Konditionen verkauft.
Im Vergleich zum Grundversorger sparen die Mieter jedes Jahr Stromkosten in Höhe von 100 bis 200 Euro. Darüber hinaus profitieren sie von der verbesserten Dachdämmung, denn der Vermieter Henne legt die Kosten für die Wärmeerzeugung nach Wohnungsgröße auf die Mietparteien um. Diese zahlen zwar denselben Gaspreis pro Kilowattstunde wie bisher, dafür halbiert sich aber voraussichtlich der Bedarf – von 200.000 auf unter 100.000 kWh. Es gibt aber noch einen weiteren Nutzen für die Mieter: Über Discovergy bekommen sie ein Webportal an die Hand, mit dem sie heute ihren Stromverbrauch, künftig aber auch den Wärmeverbrauch lückenlos nachvollziehen können. Diese durch Smart Meter geschaffene Transparenz kann über entsprechende Verhaltensänderungen zu weiteren Einsparungen führen.
Investition ohne Risiko
Für den Eigentümer, Investor und Vermieter stellt sich der mutige Umbau rückblickend als nahezu risikolose Investition dar, die sich wie geplant bezahlt machen dürfte. Denn durch die spürbare Nebenkostensenkung gewinnt die Immobilie zusätzlich an Attraktivität, insbesondere für künftige Mieter der „Generation iPhone“. Darüber hinaus lassen sich die Wohnungen zum Festpreis, also inklusive Nebenkosten, anbieten. Zwar mussten rund 200.000 Euro investiert werden – im Gegenzug werden aber über 20 Jahre gerechnet allein bei den Gaskosten schätzungsweise 112.000 Euro eingespart. Zur weiteren Refinanzierung vermarktet der Vermieter Strom und Wärme an seine Mieter. Letztendlich tragen auch die Erträge zur Amortisation bei, die sich aus der Einspeisung überschüssigen Stroms aus der Photovoltaik und der Kraft-Wärme-Kopplung ins Netz ergeben.
Auf eine mögliche Förderung über das KfW-Programm 275 – rund 12.000 Euro Tilgungszuschuss – hat Henne aufgrund der Komplexität des Gesamtverfahrens bewusst verzichtet. Lediglich einen Bafa-Zuschuss (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) in Höhe von 2700 Euro hat er miteinkalkuliert. Den Kredit gewährte ihm seine Hausbank. Um die Steuerlast zu reduzieren, schreibt der Hauseigentümer die Investitionen durch das neu angemeldete Gewerbe ab. Bleibt noch die Abrechnungsthematik, mit der sich Henne nun auseinandersetzen muss, um heutige und künftige Mietparteien zufriedenzustellen und seiner neuen Rolle als Energieversorger gerecht zu werden.
Blick in die Zukunft
Das Projekt „Henne“ besitzt Modellcharakter. Es zeigt, dass sich energieautarke Häuser und eine Steigerung der Gebäudeenergieeffizienz heute durch ein komplexes Zusammenspiel aktueller Standard-Technologien realisieren lassen. Da sich alle Komponenten – PV-Anlage, Mikro-KWK-Systeme, Stromspeicher und Brauchwasser-Wärmepumpe – skalieren lassen, kommt dieses Konzept letztendlich auch für größere Gebäude in Frage wie etwa für kommunale Wohnungsbaugesellschaften. Im Sinne der Nachhaltigkeit lässt sich überschüssiger Strom beispielsweise zur gemeinschaftlichen Nutzung eines Elektroautos einsetzen. Da die Stromspeichersysteme zudem „Smart-Grid-Ready“ sind, werden die Gebäude dank Smart Metering, Fernsteuerbarkeit und Energiemanagement ganz nebenbei auch fit für die künftigen Anforderungen in einem dezentralen Energiesystem, zum Beispiel für Netzdienstleistungen im Quartier oder Lösungen der Hausautomation.
