Die langen Lebenszyklen von Gebäuden bringen es mit sich, dass die beim Bau verwendeten technischen Anlagen, Arbeitsmethoden und Prozesse nach Jahren der Nutzung überholt sind. Gerade was die Energieeffizienz angeht, lässt sich durch neue Regelungstechnik oder den Austausch der Anlagen viel erreichen. Allein das Ersetzen von Glühbirnen durch Energie-sparlampen bringt spürbare Effekte. Ein professionelles Energiemanagement mit Energiecontrolling kann dabei den erreichten Einsparerfolg sichern und weiter steigern.
Energieeffizienz-Barrieren
Um wirtschaftliche Potenziale beim Betrieb von Immobilien vollständig auszunutzen, muss der Eigentümer Neuerungen offen gegenüberstehen. Eine Vielzahl von (vermeintlichen) Barrieren verzögert oder verhindert aber oft eine Überprüfung oder Durchführung von Energieeffizienzmaßnahmen.
So müssen zum Beispiel schon vor dem Start eines Projekts
wie etwa der energetischen Sanierung eines Bestandsgebäudes
die Kapitalbeschaffung und Risikobereitschaft geprüft werden. Versteckte Kosten müssen ermittelt und mit einberechnet werden. Ist der Bedarf von Energieeffizienzmaßnahmen in der Immobilie einmal festgestellt, so ist es meist die Aufgabe eines internen Mitarbeiters, geeignete Maßnahmen zur Sanierung von Anlagen oder Prozessen zu identifizieren.
Wie gut die Energie-effizienzlücke im Einzelfall geschlossen werden kann, hängt also zu einem großen Teil von der Bereitschaft des Betriebswirts und der Fähigkeit des Technikers ab, die notwendigen Lösungen umzusetzen. In welcher Form stellt er dem Entscheidungsträger die Informationen bereit, wie glaubwürdig ist er selbst und wie relevant sind die Kriterien, auf die er seine Empfehlung stützt? Hat er selbst Einfluss auf die Entscheidung?
Die Orientierung an traditionellen Prinzipien und Wertevorstellungen ist für den Eigentümer und Projektverantwortlichen dabei oft ein Hindernis für innovative Ansätze.
Wie Energiemanagement hilft
Ein Energiemanagement in Bestandsgebäuden kann hier weiterhelfen. Es analysiert die derzeitige Situation und ermittelt die Baseline-Werte (Verbrauch und Kosten vor Umsetzung aller Maßnahmen). Dazu kommt die Erstellung eines umfassenden Konzepts und dessen Umsetzung.
Dies umfasst auch das Monitoring und Controlling: Sie überwachen die Energieströme im Gebäude, decken beispielsweise Verbrauchsspitzen auf und tragen zu optimalem Energieverbrauch bei. Hinzu kommen steuerliche Erleichterungen, eine hohe Rendite der Energieeffizienzmaßnahmen und die Steigerung der Wettbewerbsfähig-keit. Ebenso eine wichtige Rolle spielen Klimaschutz und Nachhaltigkeit für die Öffentlichkeitspflege.
Energiecontrolling für rasches Handeln
Ein Energiemanagement soll weitestgehend automatisiert durchführbar sein, die Informationen gut strukturiert und in einfacher Weise auszuwerten. Das geht nicht ohne eine professionelle Software. Diese erfasst einerseits den Basiszustand vor der Durchführung der Energieeffizienzmaßnahmen und schreibt andererseits die Historie bis zum aktuellen Tag fort. Gleichzeitig erfasst und dokumentiert sie relevante Bezugsgrößen wie Gebäude-, Anlagen-, Nutzungs-, Produktions- und Wetterdaten, wichtige Zähl- und Messgrößen und die Veränderungen zueinander.
Aus diesen Informationen bildet das System Zustands-modelle, die es erlauben, Ist- und Baseline-Verbrauch unter Berücksichtigung aktueller Bezugsgrößen (bereinigt) zu vergleichen. Gleiches gilt auch für Ist- und Baseline-Kosten.
Auf diese Weise lassen sich die energetische Effizienz und die erzielten Einsparungen tagesgenau bewerten. Verbrauchs-anomalien können so ebenfalls rechtzeitig erkannt, die Ursachen erforscht und unmittelbar beseitigt werden (siehe Abbildung oben).
Vielfältige Anwendungen
Das System kann beispielsweise den Wärmeverbrauch tagesgenau anzeigen. Ohne ein Verbrauchsmodell für Baseline- und Soll-Verbrauch, in dem aktuelle Witterungs- und Nutzungsbedingungen erfasst und berücksichtigt werden, wäre eine solche tagesgenau Analyse nicht darstellbar. Möglich ist ebenso eine Analyse für ein ganzes Jahr auf Monatsbasis. Die Monatswerte werden durch Akkumulation der Tageswerte errechnet. Die Berechnung führt das Energiecontrollingsystem automatisch durch.
Chance für Energiedienstleister
Voraussetzung für die Umsetzung einer Energiepolitik gemäß DIN EN ISO 50001 ist die systematische Erfassung der Energieströme. Im PDCA-Kreislauf (Plan, Do, Check, Act) werden einerseits die eingegangenen Verpflichtungen von Immobilieneigentümer und Energiedienstleister eingehalten, andererseits werden notwendige Investitionen aufgezeigt, um die Effizienz kontinuierlich zu verbessern.
Das Energiemanagement organisiert, dokumentiert und informiert. Das Energiecontrolling spielt dabei die Rolle des Überwachers. Dadurch objektiviert es die Vorgehensweise und die Entscheidungen bei der Planung und Umsetzung der einzelnen Schritte.
Dabei ist zu beachten, dass ein nachhaltiges Energiemanagement für Bestandsimmobilien keine kurzfristige Sache ist. Auch das darin enthaltene Energiecontrolling sollte über mehrere Jahre hinweg durchgeführt werden.
Mit Hilfe der Ergebnisse der vorausgegangenen Jahre ist es möglich, Verbrauchs-anomalien schon im Vorfeld entgegenzuwirken. Nur so ist eine langfristige Energieoptimierung möglich.
Dienstleister contra Betriebsblindheit
Um ein professionelles Energiemanagement umzusetzen und oben genannte Barrieren zu überwinden, wenden sich Immobilieneigentümer oft an externe Energiedienstleister. Diese haben im Allgemeinen die nötige Distanz zum jeweiligen Projekt im Gegensatz zu internen Mitarbeitern, die vielleicht schon "betriebsblind" und außerdem mit anderen Aufgaben betreut sind.
Energiecontrolling gilt als Einstieg in die Energiedienstleistungen. Nicht selten entscheiden sich Immobilieneigentümer für ein umfassendes Energiespar-Contracting, das alle Effizienz-Maßnahmen bündelt und gleichzeitig ein Finanzierungsmodell darstellt.
